Contracter un prêt immobilier : tendance et mode d’emploi

Si les taux immobiliers ont habituellement tendance a augmenter durant l’été, ce n’est pas le cas cette année. En effet, depuis janvier 2017, on observe une forte hausse des taux d’intérêt mais également du nombre de transactions.

La tendance est à la stabilisation pour les mois de juillet et août, une situation qui devrait perdurer selon les professionnels.

Comment contracter un prêt immobilier ?

Contracter un prêt immobilier peut se résumer en 7 étapes. Le processus prend au minimum 30 jours et implique un délais légal de 10 jours entre l’émission d’une offre de prêt et son acceptation.

Image montrant les étapes permettant de contracter un prêt immobilier

Quel est le profil type du primo-accédant en France?

En France, l’immobilier reste dynamique malgré la hausse des taux d’intérêt. Plus de 900’000 transactions ont été enregistrées en seulement un an, signe que le marché se porte bien.

La part des primo-accédants dans le total des acquéreurs a augmenté, selon plusieurs courtiers. Ils représentaient 55 % des transactions conclues au mois de juillet 2017 selon Cafpi, contre seulement 42 % en juin. Le constat est identique chez le courtier Empruntis qui observe une hausse du nombre de primo-accédants de 3,6 % sur cette même période.

Photo montrant un propriétaire de bien immobilier.

Les primo-accédants représentent une part grandissante des acquéreurs de bien immobiliers. Ils ont en moyenne 35 ans.

La moyenne d’âge des primo-accédants emprunteurs est généralement de 35 ans pour le neuf comme dans l’ancien. Ce sont généralement ceux qui logiquement empruntent sur les plus longues durées. En 2017, deux tiers d’entre eux s’endettent sur au moins 20 ans, contre 50 % en moyenne en 2014.

Quelles sont les principales tendances pour l’immobilier en 2017 ?

Le marché immobilier est affecté par de nombreux changements en 2017, liés notamment à l’arrivée du nouveau gouvernement.

Evolution du cadre réglementaire immobilier

Le PTZ (prêt à taux zéro) fait partie des dispositifs susceptibles d’évoluer prochainement en fonction du projet de loi sur le logement que prépare le gouvernement à la rentrée. Une reconduction du PTZ à l’identique est possible mais il n’est pas improbable que ses conditions d’éligibilité soient modifiées. Si votre projet d’achat est prêt, il n’y aucune raison d’attendre, mieux vaut profiter du PTZ 2017.

La loi Pinel est quant à elle reconduite pour 2017. Elle poursuit l’objectifs des lois Duflot et Scellier visant à valoriser l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf via la défiscalisation immobilière.

Evolution des crédits immobiliers

En matière de crédit immobilier, les emprunteurs voient leurs droits élargis grâce à la loi sur la résiliation annuelle qui vient compléter les lois Lagarde et Hamon de 2010 et 2014. Ainsi, dès le 1er janvier 2018, les assurés pourront changer leur contrat d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire.

Autre évolution notable en 2017: les prix de l’immobilier. La hausse des prix représente un véritable frein pour les ménages modestes. Les prix sur le marché ont augmenté de 4 % durant ces 12 derniers mois. Les grandes villes dépassent souvent cette moyenne. A Paris, les prix dans l’ancien continuent de flamber pour atteindre 8360 euros le mètre carré au 3ème trimestre 2017.

La réaction des principales banques face aux fluctuations des taux immobiliers

Au mois d’août 2017, la majorité des banques n’ont pas augmenté leur taux de crédit immobilier. Il faut dire que les OAT, sur lesquelles les établissements financiers se reposent pour établir leurs taux, se situent à un niveau relativement bas (entre 0,8 et 1 %), malgré de légères hausses ces derniers mois. Ainsi, cela permet aux banques de conserver des marges confortables. Reste à savoir si cela changera à la rentrée. A priori, il n’y a aucun changement à prévoir puisque les taux directionnels auxquels les banques empruntent restent faibles et la Banque centrale européenne (BCE) a prévu de maintenir des conditions d’emprunt favorables.

Les banques ont profité des hausses de taux du début d’année pour reconstituer leurs marges et rester attractives. Les taux immobiliers sont désormais relativement stables, autour de 1,50% sur 15 ans et 1,75% sur 20 ans. Les conditions d’emprunt restent donc favorables aux acheteurs qui ont tout intérêt à emprunter sans tarder au vu de la hausse des prix dans certaines grandes agglomérations. Cet été est également l’occasion de renégocier son crédit immobilier. Toutefois, ce type de dossier n’est pas prioritaire, il faudra donc mettre la pression sur sa banque pour faire jouer la concurrence sans attendre qu’elle vous réponde. Les dossiers les plus urgents sont les acquisitions où il y a des dates limite à respecter. En juin dernier, l’UFC-Que Choisir dénonçait justement “les nombreux pièges des banques pour limiter les renégociations”.

Rappel sur le fonctionnement d’un prêt immobilier

Pour rappel, dans la majorité des cas, le crédit immobilier souscrit est amortissable et progressif ce qui signifie que l’emprunteur rembourse la même somme chaque mois. Cependant, sur cette mensualité identique chaque mois, il rembourse essentiellement des intérêts en début de prêt puis de manière progressive du capital. Dans certains cas, les établissements bancaires peuvent pratiquer le différé d’amortissement partiel ou total. Cela permet d’adapter l’offre de crédit aux besoins ou à la situation de l’emprunteur. Lorsque le différé d’amortissement est partiel, ce dernier ne paye que les intérêts. En revanche, lorsque le différé d’amortissement est total, l’emprunteur ne paye rien. Il peut donc être intéressant de moduler les spécificités de son projet.

 

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